住宅ローンの築年数制限なしは本当？築50年中古住宅でも組めるの？

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住宅ローンの築年数制限なしは本当？

冒頭でもお伝えしたとおり、住宅ローンを組むのに築年数制限はありません。

築40年や50年の古い家でも、基本的には住宅ローンを組めます。

そもそも、住宅ローンを借りるためには、金融機関の審査に通らなければなりません。

また、審査項目は金融機関によって異なり、クリアできる条件もさまざまです。

例えば、中古住宅は新築住宅と比べて金融機関からの評価が低い傾向にあるため、金融機関によっては「評価基準に満たないから不合格」と判断される場合があります。

家の価値がないと判断されれば担保物件としての価値もないと判断されるため、審査に落ちてしまいます。

このように、住宅ローンが組めるかどうかは金融機関によって異なるため、一概に「築何年の家でも住宅ローンが組める！」というわけではないことを理解しておきましょう。

築40年・50年の中古住宅で住宅ローンを組む際の注意点

住宅ローンは築年数の制限を受けないことをお伝えしました。

ここでは、築40年や50年の築古物件で住宅ローンを組む際の注意点を解説します。

住宅ローン審査へ出す前に確認しておきましょう。

金融機関によって審査基準が異なる

金融機関によって審査基準が異なることを理解しましょう。

審査基準は大きく2つに分けて、「物件自体の審査基準」と「依頼人の審査基準」に分かれます。

見られるポイントとしては主に以下の内容です。

これらは審査時にほぼ間違いなく見られるポイントですが、審査の厳しさは金融機関によって異なります。

今や金融機関の数も増えて起きており、都市銀行や地方銀行、ネット銀行、ノンバンクなど種類もさまざま。

それぞれの金融機関によって重視するポイントも異なるため、複数の金融機関へ相談するのがよいでしょう。

築年数によって借入額や返済期間が異なる場合がある

物件の築年数によっては借入額が少なくなったり返済期間が短くなったりします。

建物には法定耐用年数が定められており、構造によって耐用年数が異なります。

法定耐用年数とは：年数の経過により建物の価値がゼロになる期間のこと

住宅ローン控除は築年数による制限を受けにくくなった

2022年に住宅ローン控除の改正が行われました。

これにより中古住宅の築年数による控除制限が廃止され、新耐震基準（※）に適合している住宅であれば住宅ローン控除が受けられるようになりました。※昭和56年6月1日以降に建てられた住宅

そもそも住宅ローン控除の正式名称は「住宅借入金等特別控除」であり、国税庁に概要が記載されています。

個人が住宅ローン等を利用して、マイホームの新築、取得または増改築等（以下「取得等」といいます。）をし、令和4年1月1日から令和7年12月31日までの間に自己の居住の用に供したときは、一定の要件の下、その取得等に係る住宅ローン等の年末残高の合計額等を基として計算した金額を、居住の用に供した年分以後の各年分の所得税額から控除（住宅借入金等特別控除）することができます。

引用：国税庁

気になる控除額は、住宅ローン残高×1.0%でしたが、法改正により0.7%に引き下げられました。

住宅ローン控除を受けられる条件

節税効果のある住宅ローン控除ですが、どんな状況でも受けられるわけではありあません。

住宅ローン控除を受けるためには以下の条件を満たす必要があります。

これらの要素をすべて満たすことで住宅ローン控除を受けられます。

住宅ローン控除を受けられる期間

住宅ローン控除を受けられる期間は10年間です。

住宅ローン控除は、毎年末時点での住宅ローン残高に対して0.7%の控除率を掛けた金額が控除されます。

例えば、3,000万円の家をフルローンで購入した場合は以下のようになります。

3,000万円（ローン残高）×0.7%（控除率）＝21万円

さらにこれを10年間受けられるので最大で210万円も控除できます。

※ただし、ローン残高は毎年減少しているはずなので、控除額は少なるのが一般的です。

住宅ローンに築年数制限はないが審査に通るとは限らない

住宅ローンを組む際は、金融機関による審査を通らなければなりません。

しかし、状況によっては審査に通らず、いつまでも住宅ローンを組めない可能性があります。

ここでは、住宅ローンの審査に通らない主な原因について解説します。

審査に通らなくてお悩みの方は、以下の要素に該当していないかチェックしましょう。

築年数が経過しすぎている

築年数が経過しすぎている物件は審査に通りにくい傾向にあります。

前述のとおり、建物には「法定耐用年数」が定められており、築年数が経過しすぎている建物には価値がないと判断されます。

例えば木造アパートの場合は法定耐用年数は22年であり、11年経過していると、新築と比べて価値が半分程度となります。

価値の低い不動産の場合、住宅ローンを組む金融機関側としても担保不動産として評価できないため、審査に通りにくくなってしまいます。

収入が少ない・不安定

依頼人の収入が少なかったり不安定だったりする場合も審査に落ちやすい傾向にあります。

金融機関は住宅ローンを組む際に、「この人はちゃんとお金を返してくれるのか」を総合的に判断しています。

購入する不動産に対して収入が少なすぎる場合だと信頼されず、フリーランスや自営業などの場合も不安定と判断される傾向にあります。

過去に料金の滞納をしている

過去にクレジットカードや公共料金などを滞納していた場合も、審査に通らない可能性があります。

住宅ローン審査では、過去の債務履歴や返済履歴をチェックされるため、滞納だけでなく自己破産や債務整理した記録も確認されます。

過去に滞納していた事実が知られてしまうと信用度も当然下がるため、審査に影響しやすくなります。

住宅ローン審査が通らない場合の対処法

住宅ローン審査に通らない原因をお伝えしました。

では、どうすれば審査に通りやすくなるのでしょうか。

この章では審査に通りやすくなるための対処法を紹介します。

頭金を準備する

一つ目の対処法は、頭金の準備です。

頭金が多いほど、金融機関から「十分に資金を持っている」と判断されるだけでなく、借入額も少なくなるので審査通過率がグッとUPします。

また、毎月の返済額や返済期間もフルローンと比べて少なくなるため、返済に対する負担も軽くなるメリットがあります。

資金を捻出できるのであれば、頭金を準備しておくとよいでしょう。

ほかの金融機関へ相談する

ほかの金融機関へ相談するのも対処法のひとつです。

住宅ローンの審査基準は金融機関によって異なり、同じ条件でも審査に通るケースがあります。

複数の金融機関へ仮審査を申込めば、手間や時間も省けるのでおすすめです。

滞納している料金を完済する

現在滞納している料金があるのであれば、すべて完済してから再度審査を受けてみましょう。

前述のとおり、滞納した履歴があると審査に通りににくくなってしまいます。

一度滞納料金をすべて真っさらにしてから申込んでみましょう。

なお、すべて返済しても一定期間は履歴として残ってしまうため、完済証明書などを準備しておくのがおすすめです。

まとめ：住宅ローンに築年数制限はなし！

住宅ローンの築年数制限や審査について解説しました。

最後にまとめて確認しておきましょう。

住宅ローンは基本的に築年数に関係なく組めます。

ただし、金融機関によって住宅ローンの審査基準は異なるため、必ず組めるとは限りません。

物件の築年数や依頼人の年収、就業状況などを総合的に見て判断します。

住宅ローンに通らない可能性も十分にあり得るため、事前に審査ポイントをチェックしておくとよいでしょう。

これから住宅ローンを組もうとしている方は、ぜひこの記事を参考に進めてみてください！

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